Przydatne informacje

Krajowa Rada Notarialna
www.krn.org.pl
www.porozmawiajznotariuszem.pl/broszury-informacyjne/
Z powyższej strony możesz pobrać następujące broszury informacyjne:
1) Pracujesz lub mieszkasz za granicą? Już dziś zadbaj o sprawy spadkowe
2) Polski notariat pomaga Ukrainie: z jakimi sprawami możesz się zwrócić do notariusza?
3) Uczciwie i bezpiecznie. Warto dbać o swój majątek – porozmawiaj o tym z notariuszem
4) Porozmawiaj z notariuszem, jak zadbać o bezpieczeństwo swojego majątku
5) Porozmawiaj z notariuszem, jak bezpiecznie przekazać majątek
6) Porozmawiaj z notariuszem o testamencie notarialnym
7) Porozmawiaj z notariuszem o dziedziczeniu
Centralna Baza Ksiąg Wieczystych
ekw.ms.gov.pl
Elektroniczny KRS
ems.ms.gov.pl
Rejestr Aktów Poświadczenia Dziedziczenia
www.rejestry-notarialne.pl/46
Europejski portal e-sprawiedliwość
e-justice.europa.eu
Internetowy System Aktów Prawnych
isap.sejm.gov.pl

Tego rodzaju umowy nie wymagają sporządzenia w formie aktu notarialnego. Warto jednak zaznaczyć, że jeśli przedwstępna umowa sprzedaży dotyczy nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego czy prawa użytkowania wieczystego gruntu, to taka umowa nie wywołuje takich samych skutków, jak taka sama umowa zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa sporządzona przez notariusza jest bezpieczniejsza, ponieważ wiąże mocniej obie strony umowy przedwstępnej. Również tylko taka umowa gwarantuje możliwość ujawnienia naszych roszczeń z umowy przedwstępnej w księdze wieczystej, co na pewno podwyższa bezpieczeństwo całej transakcji. Przy umowach, gdzie często wydajemy całe oszczędności na konkretną nieruchomość, warto się zabezpieczyć i nie posługiwać się niesprawdzonymi, zazwyczaj błędnymi wzorami umów, które najczęściej znajdujemy w intrenecie. Notariusz nie tylko sporządzi taka umowę profesjonalnie, ale również wyjaśni wszystkie jej zapisy i skutki prawne poszczególnych postanowień w niej zawartych.

I. Niechciane długi spadkowe

Bardzo często niektórzy spadkobiercy nie chcą dziedziczyć majątku spadkowego, ponieważ w skład spadku po spadkodawcach wchodzą długi spadkowe np. długi wobec banku. Oczywiście istnieje możliwość odrzucenia spadku w określonym terminie, jednak wymaga to wizyty u notariusza, który oprócz sporządzenia stosowanego oświadczenia w tym zakresie, wyjaśni również jakie są skutki prawne odrzucenia spadku. Niestety nie zawsze są one korzystne dla odrzucających spadek. Czasem zatem warto przyjąć spadek z dobrodziejstwem inwentarza.

II. Odrzucenie lub przyjęcie spadku zagranicznego

Zgodnie z przepisami europejskiego rozporządzenia spadkowego możliwe jest złożenie oświadczeń o przyjęciu bądź odrzuceniu zagranicznego spadku przed polskim notariuszem. Oświadczenie takie jest skuteczne w innym państwie Unii Europejskiej, jeśli zostało sporządzone zgodnie z regułami formalnymi wynikającymi z prawa polskiego.
Chcąc przyjąć bądź odrzucić spadek zagraniczny wystarczy udać się do polskiego notariusza, który zapewni prawidłowe wykonanie takiej czynności.

III. Spadki i dziedziczenie z elementem zagranicznym

Wyjeżdżając z Polski na stałe i koncentrując za granicą swoje interesy życiowe wiążemy z obcym systemem prawnym również swoje sprawy z zakresu dziedziczenia i spadków. Chcąc uchronić spadkobierców przez komplikacjami, które mogą wynikać z obcego prawa jak i z konieczności rozstrzygnięcia sprawy spadkowej zagranicą warto pamiętać o sposobach zapobiegania im. Podstawową rolę w tym zakresie pełnić będzie polski notariusz, który może w taki sposób sporządzić nasz testament, aby te zagrożenia nie wystąpiły.
W razie śmierci spadkodawcy, który pozostawił majątek w Polsce i zagranicą, notariusz może na podstawie przepisów obowiązujących od 17 sierpnia 2015r. rozstrzygnąć sprawę spadkową nie tylko w taki sposób, by uporządkować dziedziczenie w Polsce, lecz także odnieść się skutecznie do zagranicznej masy spadkowej – wydając tzw. Europejskie Poświadczenie Spadkowe. Polski notariusz może sporządzić Akt Poświadczenia Dziedziczenia (APD) również jeśli sprawa spadkowa podlega obcemu prawu.

IV. Prawo właściwe dla spadku

Prawo właściwe dla spadku (dziedziczenia) to prawo, w świetle którego rozstrzygana jest sprawa spadkowa po śmierci spadkodawcy. Od 17 sierpnia 2015r. (w stosunku do spadków otwartych w tej dacie i po niej) prawem właściwym dla dziedziczenia jest zasadniczo prawo miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy w chwili śmierci.
Jedyną możliwością uniknięcia przyszłego negatywnego wpływu prawa obcego na spadkobranie po Polakach na stałe przebywających zagranicą jest sporządzenie przez nich przed notariuszem testamentu z wyborem prawa polskiego.

V. Dokumenty poświadczające dziedziczenie „międzynarodowe”

Mechanizmem, który ma zastosowanie do majątku spadkowe zagranicą pochodzącego ze spadku otwartego, od 17 sierpnia 2015r. jest Europejskie Poświadczenie Spadkowe (EPS), które może być wydane przez polskiego notariusza. Notariusz będzie mógł przystąpić do wydania Europejskiego Poświadczenia Spadkowego po sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia. EPS ma zastosowanie wyłącznie w krajach Unii europejskiej i jedynie od spadków po osobach zmarłych po 16 sierpnia 2015r. Polski notariusz sporządza Europejskie Poświadczenie Spadkowe na wniosek osoby zainteresowanej (spadkobiercy lub zapisobiercy windykacyjnego), jeśli w sprawie spadkowej obowiązuje jurysdykcja krajowa. Jeżeli sprawa spadkowa podlega prawu obcemu notariusz może ustalić treść obcego prawa właściwego dla spadku. Należy jednak pamiętać, że jest to proces kosztowny i długotrwały. Sporządzone przed polskim notariuszem Europejskie Poświadczenie Spadkowe pozwala na udowodnienie praw spadkobierców do majątku spadkowego we wszystkich krajach Unii Europejskiej. Nie jest wówczas konieczne przeprowadzenie jakiegokolwiek dodatkowego postępowania spadkowego.

VI. Jurysdykcja spadkowa

W sprawie spadkowej właściwe są sądy tego państwa Unii Europejskiej, w którym zmarły miał miejsce zwykłego pobytu w chwil śmierci. Oznacza to, że w przypadku śmierci obywatela polskiego, którego interesy życiowe skupiały się w państwie UE (Uwaga! w rozumieniu europejskiego prawa spadkowego Wielka Brytania, Irlandia i Dania nie są państwami Unii Europejskiej) właściwy dla rozstrzygnięcia jurysdykcji spadkowej będzie sąd lub notariusz danego państwa UE. Zmiana jurysdykcji możliwa jest jednie w przypadku sporządzenia testamentu z wyborem prawa przez spadkodawcę, jeżeli spadkobiercy i zapisobiercy zawrą umowę prorogacyjną.

VII. Wybór prawa

Skorzystanie z możliwości wyboru prawa ojczystego w testamencie jest jedyną metodą zastąpienia prawa miejsca zwykłego pobytu w przyszłej sprawie spadkowej prawem ojczystym. Notariusze polscy sporządzają testamenty z wyborem prawa polskiego jako właściwego dla sprawy spadkowej.

VIII. Umowa prorogacyjna

Sporządzenie testamentu z wyborem prawa polskiego dokonanym przed polskim notariuszem daje spadkobiercom możliwość ustalenia, niezależnie od miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy w chwili śmierci, ze sprawa spadkowa podlegać będzie nie tylko prawu polskiemu (co wynika z samego faktu wyboru tego prawa przez spadkobiercę), lecz również polskiej jurysdykcji spadkowej. W tym przypadku konieczne jest, by osoby te sporządziły tzw. umowę prorogacyjną wskazującą na wybór przez nich polskiej jurysdykcji spadkowej.
Pamiętać należy, że umowa prorogacyjna ustanawiająca polska jurysdykcję możliwa jest jedynie wówczas, gdy spadkodawca pozostawił testament z wyborem prawa polskiego lub testament sprzed 17 sierpnia 2015r. bez wyboru prawa. Umowa prorogacyjna nie wymaga szczególnej formy, natomiast aby uniknąć dodatkowych komplikacji wynikających z nieskuteczności takiej umowy warto, aby sporządzona została przez polskiego notariusza.

I. NAJEM OKAZJONALNY - ELEMENTY UMOWY, która nie wymaga formy aktu notarialnego a jedynie formy zwykłej pisemnej

1. Oznaczenie stron – osoby fizyczne (imię, nazwisko, imiona rodziców, Pesel, adres zamieszkania)
2. Czas trwania – określony – do 10 lat.
3. Oznaczenie lokalu mieszkalnego
4. Zapisy:
,,1. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
2. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
3. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
4. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w powyżej, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do wniosku załącza się:
1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3) potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.
5. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, lokalu wskazanym przez najemcę w załączniku do tej umowy, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, pod rygorem wypowiedzenia umowy.
6. W przypadku niedopełnienia obowiązku, zawiadomienia w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wynajmującego o utracie możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym przez najemcę w załączniku do tej umowy i przedstawienia oświadczenie, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.”

II. Najem okazjonalny – Wypowiedzenie, jak możemy uregulować to w umowie

1) UMOWNE - Art. 673 KODEKSU CYWILNEGO - [Terminy wypowiedzenia]

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

CZYLI PRZYCZYNY WYPOWIEDZENIA MUSZĄ BYĆ W UMOWIE OKREŚLONE.

2) USTAWOWE - W PRZYPADKACH OKREŚLONYCH W USTAWIE

Art. 664 KC
§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Art. 682 [Wady zagrażające zdrowiu] Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Art. 691 [Wstąpienie osób bliskich] KC
§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.

Art. 11 [Wypowiedzenie] UOPL
1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

Art. 19d ust 5 UOPL
W przypadku niedopełnienia obowiązku, zawiadomienia w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wynajmującego o utracie możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym przez najemcę w załączniku do tej umowy i przedstawienia oświadczenie, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

III. NAJEM OKAZJONALNY – ZAŁĄCZNIKI

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu W FORMIE AKTU NOTARIALNEGO – oświadczenie to składane jest po podpisaniu umowy najmu okazjonalnego;

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu W FORMIE PISEMNEJ;

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, (w którym będzie mógł najemca zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; W FORMIE PISEMNEJ A NA ŻĄDANIE WYNAJMUJĄCEGO ZAŁĄCZA SIĘ OŚWIADCZENIE Z PODPISEM NOTARIALNIE POŚWIADCZONYM.

IV. NAJEM OKAZJONALNY – DOKUMENTY
Aby notariusz mógł przygotować stosowne oświadczenie, musi wcześniej otrzymać następujące dokumenty i informacje:
1. podpisaną przez strony umowę najmu okazjonalnego
2. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu
3. dane osobowe najemcy i wynajmującego.
V. NAJEM OKAZJONALNY – SKUTKI
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela, które zawiera m. in. wskazanie terminu, nie krótszego niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Po otrzymaniu klauzuli wykonalności właściciel składa wniosek egzekucyjny wraz z tytułem wykonawczym do komornika. Komornika, jak i wierzyciela – właściciela lokalu nie obowiązują wówczas przepisy o konieczności zapewnienia osobie eksmitowanej lokalu tymczasowego (zastępczego), zaś komornik dokonuje eksmisji do lokalu wskazanego w chwili zawarcia umowy najmu przez najemcę.